Una Hipoteca de Conversión de Patrimonio de Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es un préstamo que permite a los propietarios de vivienda los cuales tienen 62 años o más de convertir su patrimonio de vivienda en efectivo disponible. Funciona justo como una hipoteca tradicional, solo que a la inversa. Las hipotecas inversas son préstamos de “deuda creciente, capital decadente”, porque en cuanto la deuda se incrementa, el capital de la vivienda cae.
A diferencia de un préstamo hipotecario convencional, una hipoteca inversa no requiere ningún pago de cuotas principales, intereses o de servicio mientras usted viva en su residencia. Usted puede utilizar el efectivo obtenido de una hipoteca inversa para cualquier propósito. Con la mayoría de los préstamos de vivienda, si usted falla en hacer los pagos mensuales, usted puede perder su residencia. Pero con la hipoteca inversa, usted no tiene que hacer ningún pago mensual. Así que usted no puede perder su residencia por fallar en hacerlos. Sin embargo, es muy importante tener en mente que los impuestos y el seguro se mantienen como su responsabilidad.
No hay requerimientos de ingreso o crédito para una hipoteca inversa. Para calificar para una hipoteca inversa, todos los propietarios y copropietarios de una residencia deben tener 62 años o más y al menos un propietario de la vivienda debe residir en la residencia como su residente principal al menos 6 meses del año.
SI usted tiene cualquier deuda contra su residencia, usted debe ya sea pagarla antes de obtener una hipoteca inversa o utilizar un adelanto de efectivo inmediato de la hipoteca inversa para liquidarlo. Si usted no liquida la deuda de antemano, o no califica para una cantidad lo suficientemente grande de adelanto de efectivo inmediato para realizarlo, usted no puede obtener una hipoteca inversa.
Usted debe ser propietario de una casa y todos los propietarios deben tener al menos 62 años de edad.
Generalmente, su casa debe ser su “residencia principal”. Esto significa que debe vivir en ella más de la mitad del año. Para un HECM federalmente asegurado, su residencia debe ser una propiedad de una sola familia, una unidad de edificio de dos por cuatro, o un condominio federalmente aprobado o un Desarrollo de Unidad Planeada (PUD, por sus siglas en inglés). Para la hipoteca “HomeKeeper” (Conservador de Casa) de Fannie Mae, debe ser una casa de una familia, PUD o condominio.
Los programas de hipoteca inversa no prestan en apartamentos cooperativos o casas rodantes, aunque algunas casas “manufacturadas” pueden calificar si están construidas en una fundación permanente, clasificada y gravada como bienes raíces y cumpla con otros requisitos.
De nuevo, si usted tiene una deuda contra su propiedad, usted debe ya sea pagarla antes de obtener una hipoteca inversa o utilizar un adelanto de efectivo inmediato de la hipoteca inversa para pagarlo. Si usted no paga la deuda de antemano, o no califica para un adelanto de efectivo inmediato lo suficientemente grande para hacerlo, usted no puede obtener una hipoteca inversa.
La cantidad de dinero en efectivo disponible para usted depende de la(s) edad(es) del(los) propietario(s), el valor (y en algunos casos la ubicación) de la residencia, las tasas de interés actuales y el programa específico de hipoteca inversa que usted elija.
En general, la mayoría del dinero en efectivo va a los solicitantes más viejos viviendo en casas con el valor mayor en el momento cuando las tasas de interés son bajas. Por otro lado, la menor cantidad de efectivo va a los solicitantes más jóvenes viviendo en las residencias de menor valor en el momento cuando las tasas de interés son altas.
Actualmente, hay diversas opciones de las cuales usted puede escoger para distribuir su dinero en efectivo.
Usted puede aceptar un adelanto de dinero inmediato al cierre; esto es, una suma fija de dinero en efectivo pagada a usted en el primer día de su préstamo. Usted también puede escoger una cuenta de línea de crédito que le deja sacar adelantos de dinero en efectivo cuando usted elija durante la vida del préstamo – hasta que lo utilice todo.
Sin embargo, usted puede escoger tomar adelantos de dinero mensualmente por un número específico de años que usted elija o durante el tiempo que usted viva en la residencia. Usted también puede elegir cualquier combinación de adelanto de dinero inmediato, cuenta de línea de crédito y adelanto de dinero mensualmente. Los adelantos de préstamo de hipoteca inversa no son gravables y generalmente no afectar los beneficios del Seguro Social o MediCare. Sin embargo, usted debe tener cuidado de que cualquier procedimiento de préstamo que usted mantenga no exceda los límites de recurso liquido mensuales del Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI, por sus siglas en inglés) y MedicAid.
Usted tiene la opción de cambiar su tipo de plan de pago en cualquier momento por una cuota que no supera los $20.00. Usted debe preguntar a su prestamista acerca de los procedimientos para cambiar su plan de pago en el futuro.
Una Hipoteca de Conversión de Patrimonio de Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés, o hipoteca inversa) debe ser una hipoteca única. Si usted tiene una hipoteca existente, debe ser liquidada antes de cerrar o liquidada al cierre con fondos que usted reciba de la HECM. Cualquier gravamen adicional contra su propiedad debe ser ya sea liquidado o ser subordinado al HECM.
Los HECM típicamente involucran cuatro tipos de costos: una cuota de apertura, cierre y otros costos de terceras partes, cuotas de servicio y prima de seguro hipotecario. Con la excepción de la prima de seguro hipotecario, muchas de estas cuotas pueden variar de prestamista a prestamista. SU prestamista le debe de proveer con una descripción del Costo Anual Total del Préstamo (TALC, por sus siglas en inglés) antes del cierre de su préstamo.
El interés es cobrado en todo el dinero que usted reciba y en todos los costos del préstamo que hayan sido financiados. Usted puede elegir una tasa de interés que es fija o que se ajuste mensualmente o anualmente, sin embargo no todos los prestamistas ofrecen todas las opciones. Su prestamista debe proveerle con un índice, el margen y los topes periódicos y de por vida para las tasas de interés ajustables.
Después de cerrar el HECM, usted, el prestatario, tiene 3 días para cancelar la hipoteca si así lo decidiera. Esto es también conocida como el “periodo de recisión”, una importante medida implementada para proteger al consumidor.
Cuando el préstamo se vence y es pagadero, usted o su patrimonio deben pagar todos los adelantos de dinero en efectivo, cualquier cuota o costo financiado como parte del préstamo, y todos los intereses que han sido cargados a la fecha. Los HECM no tienen que ser liquidados hasta que el último deudor sobreviviente ha sido incapaz de ocupar la residencia por más de 12 meses consecutivos, muere, vende la residencia o se muda permanentemente de la residencia. Usted puede liquidar parcial o completamente el balance del préstamo en cualquier momento. No hay sanciones por pre liquidación de un HECM. Si su residencia es vendida para pagar el préstamo, usted o su patrimonio no tendrán que pagar más de la cantidad recibida de la venta de la residencia.
Un propietario de vivienda con una hipoteca inversa tiene 3 responsabilidades principales continuas.
Se le requiere a usted el realizar los pagos a tiempo de los impuestos de su propiedad. El fallo de realizar esto puede resultar en la pérdida de su residencia. Se le requiere que realice los pagos a tiempo de las primas de su seguro de propietario de vivienda. También se requiere un seguro sobre inundaciones si la propiedad está ubicada en una zona de inundaciones. El fallo de realizar esto puede resultar en la pérdida de su residencia. Su propiedad debe ser mantenida en al menos la condición en la que estaba cuando la hipoteca inversa fue solicitada. Los prestadores pueden realizar inspecciones “a la pasada”. Si hay problemas identificados, se le requerirá remediarlos. Asegúrese de preguntar a su prestamista acerca de otras responsabilidades que usted tiene una vez que haya recibido su hipoteca inversa.